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Nous contacterLa fin d’usufruit en nue-propriété
Quelles sont les grandes étapes pour anticiper la fin d’usufruit
Qu’est-ce que la nue-propriété ?
La nue-propriété consiste à acquérir un bien immobilier en bénéficiant d'un abattement immédiat moyen de 30% de son prix en pleine propriété. En contrepartie de cet abattement, un droit temporaire d'usage, de jouissance et de perception de loyers (que l'on nomme aussi « Usufruit ») est acquis par un bailleur institutionnel ou privé.
Cet usufruit est établi pour une durée fixe entre 10 et 20 ans, avec une date de fin déterminée dès le départ.
Comment anticiper la fin d’usufruit ?
La fin d’usufruit correspond à l’arrivée à terme de l’opération, le moment où le propriétaire récupère l’usage du bien.
À l’issue de cette période, l’usufruit prend fin et l’investisseur redevient plein-propriétaire. Il retrouve alors de façon automatique tous les droits sur le bien, sans frais supplémentaire.
3 options pour le propriétaire en fin d’usufruit : plusieurs options s’offrent à lui
- Vendre le bien,
- Louer le bien,
- Occuper le bien reconstitué au titre de sa résidence principale
Cette phase de transition vers la pleine propriété est une étape cruciale pour toutes les parties liées à l’actif (investisseurs / bailleurs-usufruitiers).
Les différentes options à l’approche d’une pleine-propriété
Retour sur les différentes options du futur plein-propriétaire, en tenant compte de la présence d’un locataire.
Fin d’usufruit : les trois grandes étapes
Fin d’usufruit : les trois grandes étapes
Trois sujets principaux se distinguent en fin d’usufruit, à savoir :
Dénouement d’usufruit : sécuriser le cadre juridique
Lors du dénouement d’usufruit, il est fondamental d’anticiper le rappel des obligations légales et contractuelles à l’ensemble des parties prenantes. Veiller à ce que toutes les obligations légales en matière de restitution de l'usufruit soient respectées, telles que l'entretien du bien, la déclaration fiscale, etc. En sécurisant le cadre juridique du dénouement de l'usufruit à travers ces mesures, toutes les parties impliquées peuvent bénéficier d'une transition fluide et transparente, tout en évitant les litiges potentiels.
La place du locataire dans le dénouement d’usufruit
Au-delà d’informer le locataire dès que possible de la fin de l'usufruit et des implications éventuelles sur son contrat de location, il faudra organiser la suite du parcours résidentiel des locataires en concertation avec le bailleur et le locataire en amont de l’opération.
L’évaluation des besoins du locataire, le respect de ses droits, ainsi que la transparence et ouverture au dialogue sont garants d’une transition fluide et respectueuse des droits de chacune des parties impliquées.
Fin d’usufruit et restitution des logements
Restituer la pleine propriété des logements grâce à quatre étapes :
- Encadrement des travaux de fin d’usufruit
- Organisation d’une AG de bascule
- Accompagnement à la vente, location ou reprise
- Processus de livraison inversée
Fin d’usufruit : anticiper et accompagner la sortie des opérations
La loi Engagement National pour le Logement (ENL) de 2006 prévoit une période de préparation d’un an. Cependant, il est nécessaire d’anticiper et d’accompagner la fin d’usufruit deux ans avant son échéance en partenariat avec l’ensemble des parties prenantes.
Le dénouement de l’usufruit est donc l’anticipation. La concertation et le processus d’ingénierie développé conjointement avec les parties (monteurs de nue-propriété notamment) permet donc de piloter de façon la plus optimale cette organisation.
A noter :
Environ 2 ans avant l’issue du démembrement, le nu-propriétaire sera informé des différentes alternatives possibles : vendre son bien, le louer, ou l’occuper au titre de sa résidence principale.
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Les premières opérations immobilières en usufruit locatif que nous avons initiées dans les années 2000 arrivent pour certaines à échéance. Notre expérience significative sur les premières sorties confirme la nécessité d’un accompagnement dédié durant cette phase clé.
Nos équipes ont élaboré un processus d’ingénierie maîtrisé, via un accompagnement et une anticipation dédiée.
Marianne GALLION Responsable Immobilier Direct
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